ありがとうございます。
まず、後者の御質問から答えた方が分かりやすいかと思います。
まず、管理規約の改正には遡及効がありません。管理規約を改正した後の法律関係のみを規律することになりますので、標準管理規約を改正して、かつ、それに従って各区分所有マンションの管理規約を改正して初めて効力を持つんですけれども、それ以前に転売して出ていった人にはその効力は及びませんので、多くのマンションでは問題が解決しないということになります。
それから、果たして標準管理規約やその改定で解決するのかという、国交省の方針で解決するのかという点については、データをつけておきました。資料二ということで、私の資料の九十四分の七を御覧いただきたいんですけれども、令和五年度マンション総合調査結果を配付させていただいていますが、その三百九十二ページ、下のページで、通しページで九十四分の九というところです。これを見ると、マンション標準管理規約の認知状況の調査結果が出ているんですけれども、マンション標準管理規約を全く知らないという人が三〇・一％、名前ぐらいは聞いたことがあるというのが三〇・九％と、実に六〇％以上の人が、ほとんど普及していないんですよ。
それから、その前のページ、百五十一ページ、九十四分の八ですけれども、マンション標準管理規約への準拠状況の調査結果を見ると、令和三年度改正後の標準管理規約におおむね準拠しているが三五・九％であり、約三分の二程度の管理組合では標準管理規約に即応していないということが分かるわけですね。
国交省が定めるのは標準管理規約というモデル規約であって、お手本みたいなもの、これに従って改正してもらったらうまくいくんじゃないですかというひな形みたいなものを示すわけですけれども、それがそもそも行き渡っていないし、そのとおりに改定されていないというのは、もうデータ上はっきりしているわけですね。これで手当てができるんでしょうかというのを申し上げたい。
それから、もう一つ申し上げると、先ほどから何人かの先生方が指摘されている外国人取得者の問題です。
これについても資料をつけておきました。資料四です。九十四分の十二ページ。ちょっと横になって恐縮ですが、丸いグラフが載っているページですけれども、これは、都心部では、外国人が購入者の二割から四割以上のマンションが七割程度に及んでいる。実に七割ものマンションで購入者の二割から四割が外国人であるということになっているわけです。その多くは、投資目的ないし将来転売予定の、永続的居住を目的にしていないものと思われます。
利益に敏感な区分所有者が書面による反対すらしないということはあり得ないので、規約改正をしようとしてもスムーズな改正にはならないんじゃなかろうかということで、思っておられるような改定にはならないのではないだろうかということを考えております。
法律改正の全国一律の規制に対して、管理規約の改正は極めて不合理です。全国の管理組合で個々に規約改正を行うということは膨大な時間と労力の無駄になる上ばらつきが生じるので、これでは対応できないと思います。
以上です。
70
赤羽一嘉(公明)
どうもありがとうございました。
今の最後の点も、多分、国土交通省もそうしたことを思いながら行政府として責任を持ってやるということ、我々の立場としても督促をしながら引き続き頑張っていきたいと思いますので、どうかよろしくお願いいたしたいと思います。
今日は大変ありがとうございました。
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71
井上貴博(自民)
次に、たがや亮君。
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72たたがや亮(れいわ)
れいわ新選組のたがや亮です。
本日は、お忙しい中、参考人の皆様、ありがとうございます。
時間もないので、早速質問させていただきたいと思いますが、まず、神崎参考人にお伺いします。多分、質問がかぶると思うんですけれども、先ほど、まだ話し足りないこと、いっぱいあろうかと思いますので、十分しゃべっていただければなと思います。よろしくお願いいたします。
法務省は、マンションの共用部分に欠陥があった場合の損害賠償請求権について、売却などで所有権が移った場合に損害賠償請求権も自動的に移る当然承継を採用しなくても、改正法案にプラスして、マンションの標準管理規約の改…
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- （上の発言）
73神神崎哲欠陥住宅被害全国連絡協議会幹事長
ありがとうございます。
まず、後者の御質問から答えた方が分かりやすいかと思います。
まず、管理規約の改正には遡及効がありません。管理規約を改正した後の法律関係のみを規律することになりますので、標準管理規約を改正して、かつ、それに従って各区分所有マンションの管理規約を改正して初めて効力を持つんですけれども、それ以前に転売して出ていった人にはその効力は及びませんので、多くのマンションでは問題が解決しないということになります。
それから、果たして標準管理規約やその改定で解決するのかという、国交省の方針で解決するのかという点については、データをつけておきました。資料二ということで、私の資料の九十四分の七を御覧いただきたいんですけれども、令和五年度マンション総合調査結果を配付させていただいていますが、その三百九十二ページ、下のページで、通しページで九十四分の九というところです。これを見ると、マンション標準管理規約の認知状況の調査結果が出ているんですけれども、マンション標準管理規約を全く知らないという人が三〇・一％、名前ぐらいは聞いたことがあるというのが三〇・九％と、実に六〇％以上の人が、ほとんど普及していないんですよ。
それから、その前のページ、百五十一ページ、九十四分の八ですけれども、マンション標準管理規約への準拠状況の調査結果を見ると、令和三年度改正後の標準管理規約におおむね準拠しているが三五・九％であり、約三分の二程度の管理組合では標準管理規約に即応していないということが分かるわけですね。
国交省が定めるのは標準管理規約というモデル規約であって、お手本みたいなもの、これに従って改正してもらったらうまくいくんじゃないですかというひな形みたいなものを示すわけですけれども、それがそもそも行き渡っていないし、そのとおりに改定されていないというのは、もうデータ上はっきりしているわけですね。これで手当てができるんでしょうかというのを申し上げたい。
それから、もう一つ申し上げると、先ほどから何人かの先生方が指摘されている外国人取得者の問題です。
これについても資料をつけておきました。資料四です。九十四分の十二ページ。ちょっと横になって恐縮ですが、丸いグラフが載っているページですけれども、これは、都心部では、外国人が購入者の二割から四割以上のマンションが七割程度に及んでいる。実に七割ものマンションで購入者の二割から四割が外国人であるということになっているわけです。その多くは、投資目的ないし将来転売予定の、永続的居住を目的にしていないものと思われます。
利益に敏感な区分所有者が書面による反対すらしないということはあり得ないので、規約改正をしようとしてもスムーズな改正にはならないんじゃなかろうかということで、思っておられるような改定にはならないのではないだろうかということを考えております。
法律改正の全国一律の規制に対して、管理規約の改正は極めて不合理です。全国の管理組合で個々に規約改正を行うということは膨大な時間と労力の無駄になる上ばらつきが生じるので、これでは対応できないと思います。
以上です。
74たたがや亮(れいわ)
ありがとうございます。
これは、やはり、共用部分という特殊なケースにおいて、それが誰の財産であるかということの争いなんですけれども、特殊なケースなので、こういったことというのは、共有の財産という部分、単なる財産権という形でなくて、しっかりと特別法でそれを担保していくという形が僕は一番望ましいとは思っているんですけれども。
では、次も神崎参考人に伺いますが、今回の改正法案が成立して損害賠償請求権が旧区分所有者に残ってしまう問題が現実化した場合、例えば、五年後に改めて当然承継案で法の改正が行われたとしても、個々の元所有者に損害賠償請求権などが残ってしまう…
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75神神崎哲欠陥住宅被害全国連絡協議会幹事長
ありがとうございます。
この点については、先ほども御説明させていただいたとおりなんですけれども、一旦、旧区分所有者が共用部分の瑕疵についての損害賠償請求権を分属して持っていて、それを外に持って出られる、そして個別行使できるという法律が成立してしまうと、もう取り返しがつかない状態になるということを申し上げました。
それが最大の問題なわけですけれども、翻って言うならば、旧区分所有者に損害賠償請求権があることについて区分所有法で新たに定めてしまうということは、これは創設規定で、区分所有法の規定でそんなものを定められるわけはないので、恐らくなら、沖野先生など…
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76たたがや亮(れいわ)
ありがとうございます。
結局、この改正法案で、分属帰属という部分で解釈をして、それで、契約書若しくはマンション規約というところで担保していこうということだと思うんですね。
今までの内容は、当然承継という形で何となく、誰もそれで問題にせず、うまくやってきたにもかかわらず、二十六条の改正によって、寝た子を起こすといってしまうこと。
また、今の世相だと、どうしても、外国人の投資家、個人投資家等々が、かつての目的とは違う目的でマンションを所有しているということだと思うので、今、分属帰属の考え方で進んでいますけれども、当然承継の法改正をして、それで逆に、契約…
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