委員御指摘のとおり、現行の区分所有法におきましては、建て替え決議が成立した場合には、建て替えに参加する区分所有者等は、建て替えに参加しない区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができることとされております。この売渡し請求の規律は今般の改正後も維持されております。
また、今般の改正で創設する新たな再生手法に関する決議、具体的には建物更新決議、建物敷地売却決議等でございますが、これについても売渡し請求の規律を準用することとしております。
法務省としても、決議に反対するなどしたものの転居を余儀なくされる方々への配慮は重要であると認識をしておるところでございまして、区分所有法におきましては、売渡し請求により時価が支払われることとされております。
この時価とは、売渡し請求がされた時点の当該建物及び敷地の客観的取引価格をいうとされておりますが、当該敷地の更地価格から現存建物の取壊しに要する費用を控除した額を基礎とすると考えられているため、仮に建物が老朽化している場合であっても、好立地にあるようなときには、区分所有者に相当額の時価が支払われることになると考えられます。
そして、反対者に時価による資本回収の手段を確保するため、売渡し請求の仕組みを設けた上で、時価相当額の支払いを受けるまでは専有部分を明け渡す必要がないこととするとともに、一定の場合には、裁判所が一年を超えない範囲内でその明渡しを猶予することも可能としております。
法務省としては、建て替え決議や今般の改正で創設する決議について、売渡し請求等の手続が適切に行われるよう、今般の改正の趣旨、内容の周知、広報にしっかりと努めてまいりたいと考えております。
76萩萩原佳(維新)
今の二十社、二百棟という、非常に数としては少ないのかなと考えておりますので、是非、狙っている意図というのが発揮されるように、事業者にとって利用しやすい制度、そして事業者が新規参入できるような形を促していただければと考えております。
済みません、時間が過ぎておりますので、私の質問は以上といたします。ありがとうございます。
この発言のページ
77
西村智奈美(立憲)
次に、小竹凱さん。
この発言のページ
78小小竹凱(国民)
国民民主党の小竹凱です。
本日は、会派を代表して質疑の機会をいただき、ありがとうございます。
限られた時間ですので、早速質問に入らせていただきます。
本法案では、老朽化したマンションの建て替えや一括売却、これまでの全員一致や五分の四以上の賛成から、一定の条件を緩和、四分の三あるいは三分の二といった多数決によって決議が可能になるというふうに承知しております。
確認させていただきますが、こうした建て替え決議に反対した区分所有者への対応として、現行制度に設けられている売渡し請求権は引き続き維持されるという認識でよいかということと、また、今回の制度変更に…
この発言のページ
- （上の発言）
79竹竹内努法務省民事局長
委員御指摘のとおり、現行の区分所有法におきましては、建て替え決議が成立した場合には、建て替えに参加する区分所有者等は、建て替えに参加しない区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができることとされております。この売渡し請求の規律は今般の改正後も維持されております。
また、今般の改正で創設する新たな再生手法に関する決議、具体的には建物更新決議、建物敷地売却決議等でございますが、これについても売渡し請求の規律を準用することとしております。
法務省としても、決議に反対するなどしたものの転居を余儀なくされる方々への配慮は重要であると認識をしておるところでございまして、区分所有法におきましては、売渡し請求により時価が支払われることとされております。
この時価とは、売渡し請求がされた時点の当該建物及び敷地の客観的取引価格をいうとされておりますが、当該敷地の更地価格から現存建物の取壊しに要する費用を控除した額を基礎とすると考えられているため、仮に建物が老朽化している場合であっても、好立地にあるようなときには、区分所有者に相当額の時価が支払われることになると考えられます。
そして、反対者に時価による資本回収の手段を確保するため、売渡し請求の仕組みを設けた上で、時価相当額の支払いを受けるまでは専有部分を明け渡す必要がないこととするとともに、一定の場合には、裁判所が一年を超えない範囲内でその明渡しを猶予することも可能としております。
法務省としては、建て替え決議や今般の改正で創設する決議について、売渡し請求等の手続が適切に行われるよう、今般の改正の趣旨、内容の周知、広報にしっかりと努めてまいりたいと考えております。
80小小竹凱(国民)
ありがとうございます。
そうなんですよね。売渡し請求権がありまして、区分所有法とはそういったもの、マンションをついの住みかにして考える方もいらっしゃるかと思いますけれども、そういった法律には全て認められるわけじゃないということを認識しました。
次に、マンションの管理に関する点について伺います。
法案には、マンションの管理業者が管理組合の管理者を兼ねて工事の受発注者となる場合、自己取引等についての区分所有者への事前説明を義務化する規定が盛り込まれました。
もちろん、利益相反への懸念があるため事前説明を義務づけるという趣旨と理解しておりますが、確かに…
この発言のページ
81平平田研国土交通省不動産・建設経済局長
お答え申し上げます。
委員御指摘の管理業者管理者方式において自己取引等を行う際の事前説明につきましては、区分所有者がその説明内容を十分に理解した上で取引の可否を判断することができるよう、説明事項を記載した書面を説明会の一週間前に区分所有者全員に対して交付すべきことを省令において規定するほか、取引の可否を決議する総会に先立つ別日に説明会を開催することが望ましい旨を周知することを検討しております。
また、事前説明の適切な実施を含めた管理業者管理者方式の適正な運営が図られるよう、管理業者に対する定期的な立入検査やアンケート調査等を通じ、新制度の運用に係る実…
この発言のページ
82小小竹凱(国民)
ありがとうございます。
かなり専門的な分野にも及びますので、こういったところの説明をしっかりしていただいて、利益相反にならないようにお願いしたいというふうに思っています。
次に、マンションの消火設備と水道関係の問題について伺います。
老朽化の問題は、マンションに関わる水道インフラ、消火設備などについても同様でありまして、全国的に人口が減少する中、私の住んでいる石川県などでも、地方では、水道の使用量の減少を適切に予測しダウンサイジングしていく水道管の更新が取られています。これによって、水道管の更新費用や維持管理費用を削減できます。
消防水利の基準で…
この発言のページ