2025年5月14日・第217回国会 衆議院 国土交通委員会法務委員会連合審査会 第1号（外部サイト、新しいタブで開きます） の 33 番目の発言（外部サイト、新しいタブで開きます）（全 138 発言）
投資目的で購入されている外国人の方ですから、自分がそこに住み続けるという前提に立った考え方とはまた別な考え方をお持ちの方々だというふうに思っております。ですので、標準管理規約において改定で対応するというのは、現実的な利害得失を考えている外国人投資家にとってはなかなかそういった投票行動にはならないのではないかという懸念がありますので、そのことを本委員会で指摘をさせていただきます。
それから、管理規約を改正する前に転売をした旧区分所有者には改正された管理規約の効力は及ばない、これは国交省も認めているところでございます。そのような遡及しない管理規約の改正では、修繕費用の不足という問題の対策にはなり得ません。
今回の改正案が成立し、管理規約が改正されるまでの間に、築後七、八年経過しているマンションにおいては、転売した旧区分所有者の割合は五割を超える場合もあるのではないかと思います。そのようなマンションに現に住んでいる人の利益は切り捨てることになってしまいますが、それについての法務大臣の見解を伺います。
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鈴木馨祐(自民)法務大臣
今御指摘の点でありますけれども、当然承継案といったような形、これを法定すべきではないかという、そういった御趣旨かと思いますけれども、まず、こうした損害賠償請求権、これにつきましては、売主であります分譲業者と買主である区分所有者との間の契約関係によって買主である区分所有者が取得をする区分所有者とは別個の債権でありますので、その譲渡に伴って、区分所有者の意思にかかわらずに、法律上、その処分や移転を一律に強制をする特別の規律を設けるということ、これは憲法第二十九条の財産権の保障等との観点から、やはり慎重な検討が必要であろうかと考えております。 同時に、御指摘…
それでは、標準管理規約による対応で十分であるという前提に立って御質問をさせていただくんですけれども、外国人が最近、投資目的で首都圏のマンションを購入をしているということ自体は多く報道されているところでございます。例えば都心部では、外国人が購入者の二割から四割以上のマンションが七割程度に及んでいるということが、先日の神崎参考人の資料にもございました。 こういった外国人購入者の大半は、投資目的であると思われます。自分の利益、損失に特に極めて敏感な投資目的の購入者が、自分の損害賠償請求権を無にするような規約改正に賛成することはあり得ないのではないかというふう…
32鈴木馨祐(自民)法務大臣
今の管理規約の変更ということでありますけれども、現行法におきましては、規約の変更、これは区分所有者全員の頭数及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってなされるということとなっております。 本改正案におきましては、これを出席者を母数とする多数決で決するということとしておりまして、そういった意味においても、管理規約、こうした変更手続、この円滑化も併せて図っているところであります。 まさにこうした、管理規約でありますけれども、お尋ねのような定めについては、損害金を修繕に充てようとする区分所有建物においては、その実現に資する区分所有者に利益があ…
投資目的で購入されている外国人の方ですから、自分がそこに住み続けるという前提に立った考え方とはまた別な考え方をお持ちの方々だというふうに思っております。ですので、標準管理規約において改定で対応するというのは、現実的な利害得失を考えている外国人投資家にとってはなかなかそういった投票行動にはならないのではないかという懸念がありますので、そのことを本委員会で指摘をさせていただきます。
それから、管理規約を改正する前に転売をした旧区分所有者には改正された管理規約の効力は及ばない、これは国交省も認めているところでございます。そのような遡及しない管理規約の改正では、修繕費用の不足という問題の対策にはなり得ません。
今回の改正案が成立し、管理規約が改正されるまでの間に、築後七、八年経過しているマンションにおいては、転売した旧区分所有者の割合は五割を超える場合もあるのではないかと思います。そのようなマンションに現に住んでいる人の利益は切り捨てることになってしまいますが、それについての法務大臣の見解を伺います。
34鈴木馨祐(自民)法務大臣
そうしたケースについて申し上げれば、確かに、各区分所有者におきまして、規約の変更がされる前に、区分所有者、これを転売した者については、変更後の規約、この義務を負うこと、当然これはないわけであります。 そして、旧区分所有者が規約に拘束をされない場合には、例えば現区分所有者が修繕費を負担するなどして補修をすることとなると考えられるわけでありますけれども、その現区分所有者につきましては、その負担する補修費用相当額について、法律上ということで申し上げれば、売買契約の契約不適合責任に基づいて旧区分所有者に対して損害賠償請求をする、そうしたたてつけとなると考えてい…
中古マンションを購入する場合には、基本的に中古だから安かろう悪かろうということで、その後生じた瑕疵については責任を負いませんよという売買契約を結んでいるのが通常だと思うので、そのような対応が現実にできるのかということは、私は実務の立場からして大変不安に思うところでございます。 それから、今回、原始所有者に請求権があるということで、通知をするということで、別段の意思表示をするかどうかの確認で通知をするということになっていますけれども、既に売却をしてしまった原始所有者が外国に住んでいる外国人の場合、どのようにその方の転居先などを調べて通知を行うことになるの…
36鈴木馨祐(自民)法務大臣
外国にいる場合ということでありますけれども、こうした転居先の調査について、一般的に通常アクセスできる公簿、すなわち、それは登記簿であったりあるいは住民票等ということになると思いますが、そうした公的記録の調査は必要であると考えられておりますけれども、旧区分所有者の所在、これが不明である場合には、民法九十八条に規定する公示、この方法により通知をするということが可能であると我々としては考えているところであります。