2025年5月14日・第217回国会 衆議院 国土交通委員会 第14号（外部サイト、新しいタブで開きます） の 109 番目の発言（外部サイト、新しいタブで開きます）（全 250 発言）
例えば、先ほど午前中からも言われております、債権買取り業者というものが旧区分所有者の請求権を買い集めたりするという危険性もあると考えられます。そういったときに、やはり結局そのマンションが完全には補修できないのではないかというふうに危惧するところもあります。
そこで、先ほどの話で、旧区分所有者に請求権を残すという必要性について再度お聞きいたします。
法制審議会では、欠陥判明後に減額して転売せざるを得なかった旧区分所有者の財産権を保護する必要があるということが民法学者から主張されており、それが有力な理由とされていたようですが、他方、欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合には、旧区分所有者には瑕疵による損害が一切ありません。
この場合、何ら損害を被っていない旧区分所有者に損害賠償請求権があるんでしょうか。現在の区分所有者こそが損害賠償請求権を有するべきと考えますが、改めて参考人に伺います。
お答えいたします。 委員御指摘のとおり、本改正法案におきましては、管理者は共用部分等について生じた損害賠償請求権を有する旧区分所有者についても代理をし、又は訴訟追行をすることができることとする一方で、旧区分所有者が別段の意思表示をした場合には、管理者は当該旧区分所有者を代理等することができないこととしております。 旧区分所有者は、規約の変更や決議に参加できる立場にはないため、管理者の代理権の制限を提案することができず、また、集会の決議による管理者の解任や裁判所への解任請求をすることもできない状態にあります。このように管理者の監督方法を持たない旧区分所…
今お尋ねしたのは、請求権を転売後も旧所有者が有するという前提自体に問題はないということなんでしょうか。
お答えいたします。
委員御指摘の請求権ですが、売買契約に基づく契約不適合を理由とする損害賠償請求権でございまして、売買契約から発生する権利でございます。したがいまして、買主であります元区分所有者の方が権利を取得するということになります。
この方が区分所有権を譲渡するということは、物権である区分建物をどなたかに譲渡するということになりますが、この物権を譲渡したとしても、損害賠償請求権はこれとは別の財産権、すなわち債権でございますので、元の区分所有者に残るという、法律上の性質がそうなっているということでございます。
例えば、先ほど午前中からも言われております、債権買取り業者というものが旧区分所有者の請求権を買い集めたりするという危険性もあると考えられます。そういったときに、やはり結局そのマンションが完全には補修できないのではないかというふうに危惧するところもあります。
そこで、先ほどの話で、旧区分所有者に請求権を残すという必要性について再度お聞きいたします。
法制審議会では、欠陥判明後に減額して転売せざるを得なかった旧区分所有者の財産権を保護する必要があるということが民法学者から主張されており、それが有力な理由とされていたようですが、他方、欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合には、旧区分所有者には瑕疵による損害が一切ありません。
この場合、何ら損害を被っていない旧区分所有者に損害賠償請求権があるんでしょうか。現在の区分所有者こそが損害賠償請求権を有するべきと考えますが、改めて参考人に伺います。
お答えいたします。 分譲事業者から購入したマンションの共用部分に瑕疵があった場合には、買主である区分所有者は、それが売買契約の内容に不適合であるとして、当該売買契約の契約不適合責任に基づき、分譲事業者に対し、その瑕疵を修理するために必要な費用相当額の損害賠償請求権を有しております。 この損害賠償請求権は、売主である分譲業者と買主である区分所有者との間の契約関係により、買主が取得する損害賠償請求権でありまして、区分所有権や共用部分に係る持分とは別個の債権でありますので、区分所有権が譲渡されたとしても、それに伴い当然に当該請求権まで移転するものではないと…
いろいろ売主と買主の売買契約に関してということもあるかと思います。 先ほどの質疑の中でも、不動産取引のときに、やはり内容をもう少し変えるべきじゃないか、現実に合ったようにというようなお話もあったかと思うんですけれども、まさにそういう時期に来ているのではないかなというふうに聞いておりました。 例えば、代金減額による損害を考慮する考え方に立つのであれば、代金減額分が補修の費用の共有持分よりも少ない場合、新区分所有者も損害を受けることになり、損害賠償請求権を旧区分所有者に全額保有させるということは、非常に不公平だと感じております。 そもそも、代金減額分は…
お答えいたします。
委員御指摘のような特約による解決でございますが、やはり、その前提が、新区分所有者に損害賠償請求権が当然承継をされた上で、当事者間の合意によって解決をするということになってしまいます。
先ほど来申し上げておりますとおり、損害賠償請求権は売買契約に基づいて発生する権利でございまして、区分所有権の譲渡によっては移転しないということになります。
したがいまして、移転するという前提で当事者間の合意による解決を考えるという方向性については、私どもの考えているところとは少し異なるところかなと感じております。