今回、規約の改正によって制限していくようなところがありますので、事前にやはりこの規約を見られないといけないというところがあると思います。それによって、住宅の価格さえもやはり変わっていくことがあると思うんですね。
例えば、今、築から二十年以上超えているものについては、住宅瑕疵保険を掛けて、皆さん、何かしらマンションに、住宅に瑕疵があったときには保険でカバーしてもらうというようなことがあると思います。
例えば、この値段のところを言いますと、これはＵＲＩＬＡＢＯというサイトのマンション売却マガジンというところなんですが、一千万円の保険を掛けて、既存住宅瑕疵保険というのを、例えば五年間で掛ける場合には、おおよそ三・一万円プラス現場検査手数料と。現場検査手数料というのが、私が見たところ、大体六万円から十万円ぐらいかかってくる。もしこれを、マンションを五十年ぐらい持っているという中において、じゃ、どれぐらいかかるかというと、五年間で十万円掛ける五回ということで、百万円ぐらいかかってくるというところにおいては、マンションの価格にさえもやはり影響してくるというところがあると思っています。
今回の改正によって、私は、もしかしたらば、もしこの改正の規約が機能していかなかった場合には誰が一番得をするかというふうに考えると、この住宅瑕疵保険を売っていらっしゃる方々。もしかしたら消費者は、二番目以降に買った方は、住宅の瑕疵があった場合には補償されないというところで、この住宅瑕疵保険を買う必要があるというところにおいて、ここについて私は心配しているところなんですけれども、住宅瑕疵担保責任法人は五社指定されていらっしゃいまして、再保険を受けていらっしゃるのが住宅支援機構でもございます。
この住宅支援機構についても、それから住宅瑕疵担保責任法人の五社についても、国交省の住宅局の方がトップを務めていらっしゃるような会社もあるというところについては、じゃ、この瑕疵保険は、これは邪推ですけれども、本当に、改定した規定がうまくいかなかった場合には、もしかしたら国交省の住宅瑕疵保険を売るためにやったんじゃないかとか言われかねないと思うので、ここについては是非とも留意しながらやっていただきたいというふうに思います。
ちょっと大臣にお伺いしますけれども、私は、今回、消費者を守っていくという意味においては、物件の価値に関わるというところでは、宅建業法第三十五条において、物件の売買時の重要説明事項の中で、説明として、損害賠償権の譲渡があるかどうかというのをちゃんと契約書類に記載するように義務づけるべきだと思うんですが、いかがでしょうか。
86竹竹内努法務省民事局長
平成十四年に区分所有法が改正されておりますが、そのときからということになります。
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87神神津たけし(立憲)
承知しました。
今の現時点においては、区分所有については、所有権と損害賠償権については別々に取り扱うというところで理解したんですが、今回、こうしたところについて、別段の意思表示をした場合には規約の改正によってカバーしていくというところがあると思うんですが、規約が改正されないようなケースも想定されると、漏れる人がないようにやはりしていかなくちゃいけないと思うんですね。というところで、ちょっと質問をさせていただきたいと思います。
第三者の方が債権、損害賠償権を誰かから購入した、あるいは担保として受け取ったということがあるかと思います。そのときに、じゃ、ど…
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88竹竹内努法務省民事局長
お答えいたします。
区分所有法におきましては、規約の保管者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならないこととされております。どのような者がこの利害関係人に該当するかは、個別の事案における具体的な事情に応じまして裁判所が判断することにはなりますが、一般的には、区分所有権を取得しようとする者や、区分所有権等について抵当権等の担保権を有し、又はその設定を受けようとする者なども利害関係人に該当すると考えられております。
そのため、区分所有権の購入を検討している者は、一般論として、利害関係人に該当し、管理規約を…
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- （上の発言）
89神神津たけし(立憲)
今回、規約の改正によって制限していくようなところがありますので、事前にやはりこの規約を見られないといけないというところがあると思います。それによって、住宅の価格さえもやはり変わっていくことがあると思うんですね。
例えば、今、築から二十年以上超えているものについては、住宅瑕疵保険を掛けて、皆さん、何かしらマンションに、住宅に瑕疵があったときには保険でカバーしてもらうというようなことがあると思います。
例えば、この値段のところを言いますと、これはＵＲＩＬＡＢＯというサイトのマンション売却マガジンというところなんですが、一千万円の保険を掛けて、既存住宅瑕疵保険というのを、例えば五年間で掛ける場合には、おおよそ三・一万円プラス現場検査手数料と。現場検査手数料というのが、私が見たところ、大体六万円から十万円ぐらいかかってくる。もしこれを、マンションを五十年ぐらい持っているという中において、じゃ、どれぐらいかかるかというと、五年間で十万円掛ける五回ということで、百万円ぐらいかかってくるというところにおいては、マンションの価格にさえもやはり影響してくるというところがあると思っています。
今回の改正によって、私は、もしかしたらば、もしこの改正の規約が機能していかなかった場合には誰が一番得をするかというふうに考えると、この住宅瑕疵保険を売っていらっしゃる方々。もしかしたら消費者は、二番目以降に買った方は、住宅の瑕疵があった場合には補償されないというところで、この住宅瑕疵保険を買う必要があるというところにおいて、ここについて私は心配しているところなんですけれども、住宅瑕疵担保責任法人は五社指定されていらっしゃいまして、再保険を受けていらっしゃるのが住宅支援機構でもございます。
この住宅支援機構についても、それから住宅瑕疵担保責任法人の五社についても、国交省の住宅局の方がトップを務めていらっしゃるような会社もあるというところについては、じゃ、この瑕疵保険は、これは邪推ですけれども、本当に、改定した規定がうまくいかなかった場合には、もしかしたら国交省の住宅瑕疵保険を売るためにやったんじゃないかとか言われかねないと思うので、ここについては是非とも留意しながらやっていただきたいというふうに思います。
ちょっと大臣にお伺いしますけれども、私は、今回、消費者を守っていくという意味においては、物件の価値に関わるというところでは、宅建業法第三十五条において、物件の売買時の重要説明事項の中で、説明として、損害賠償権の譲渡があるかどうかというのをちゃんと契約書類に記載するように義務づけるべきだと思うんですが、いかがでしょうか。
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中野洋昌(公明)国土交通大臣
お答え申し上げます。
宅建業法三十五条に基づく重要事項説明は、不動産取引に際しまして、購入者等の利益の保護や取引の公正の確保の観点から、最低限必要な重要事項について、宅建業者に書面を交付した上での説明を義務づけるというところでございます。
委員御指摘の分譲事業者に対する損害賠償請求権の譲渡につきましては、不動産の売買契約とは別個の債権譲渡契約によってなされるものでございますので、必ずしもこの売買契約に関する重要事項説明にはなじまないのではないかと考えておりますけれども、他方で、損害賠償請求権の譲渡の有無に関して、本法案による改正を契機に、今後、購入の…
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91神神津たけし(立憲)
時間が来てしまいましたので終わりますが、是非とも検討していただければと思います。
以上です。ありがとうございました。
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井上貴博(自民)
次に、徳安淳子君。
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